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明年春节后昆明新盘供应锐减,拐点已到?

来源:  作者:  发布时间:2021-12-27  有效期至:2022-01-27 浏览:73

根据云南房网统计,目前昆明市场上开发商已经拿地,但尚未开盘的项目有16个(下图),其中俊发逸凌峰、未来城、金茂府、义承金川府、众安白马御府等5个项目原计划在本月就会开盘,但由于种种原因,未来城、逸凌峰、白马御府等项目开盘时间将会延迟,不过明年春节前开盘仍旧是大概率事件,这样一来,春节后到上半年结束,有可能开盘供应的项目就只有11个。


现在基本确定在春节后上市的项目有枢纽曜城和网龙未来时空,进度较快的还有招商雍珑府和中粮鸿云,两个项目的售楼部已经开放;其次是星辰俊园,城市展厅也已对外营业;中南君启售楼部正在进行扫尾,应该也会很快有开盘动作。


盘点下明年春节后到上半年结束有可能开盘的项目,就会发现有两个特点:


一是数量少,就算全部开盘,最多也只有11个左右,何况像翠湖映象等楼盘很可能还不会在上半年开盘。


二是大部分项目都不太大,比如西派城樾、招商雍珑府、融翠府、翠湖映象、枢纽曜城等项目,占地都才几十亩,供应量有限。星辰俊园、中粮鸿云倒是比较大,可是中粮鸿云地处经开区东部,不是昆明人重点置业区域。


从上表所列的16个项目来看,拿地时间最近的也要追溯到今年7月,距今已有差不多半年,大部分项目的拿地时间都超过半年,有些甚至已经超过一年。这也正是今年昆明土地市场的真实写照——大多数房企今年拿地欲望低下,尤其是昆明业绩排名前列的开发商,只有俊发在今年5月拿下了星辰俊园的地块,其余公司几乎没有出手,集体“躺平”。


由于今年昆明土地供应本来就大幅度下降,仅有的几次大宗土地出让,又以开发商无人报名、拍卖失败告终,明年上半年有可能开盘的项目,均以拿地时间超过一年的老项目为主。这批项目如果基本在明年上半年开盘入市,就会造成明年下半年新盘供应“青黄不接”,新房销售将以库存房源为主。因为按照正常开发节奏,明年下半年的新开项目,将至少会在今年下半年拿地,可是众所周知,今年下半年昆明土地成交十分惨淡。


明年昆明开发商土地储备下降,新盘大幅度减少,是否会造成昆明住宅供应不足呢?从最新库存统计看,暂时倒没有多大问题,根据昆明锐理11月楼市月报数据,目前昆明商品房住宅存量面积为973.66万方,按照近一年671.99万方的销售速度来看,需要1.45年才能消化完。也就是说,虽然新盘供应量在减少,但现阶段昆明楼市的库存是充足甚至富余的。


然而值得注意的是,尽管今年下半年昆明新建住宅成交量大幅下滑,可是11月的库存相比今年1月,也才增加了40多万平方米,说明今年昆明新房上市速度和数量,也比往年有大幅下降。而受今年土地交易锐减的影响,明年新房的上市速度和数量比今年又会有明显减少,即使明年新房成交量维持在目前40多万平方米/月的水平,库存去化也会很快,市场拐点已隐约可见。


今年昆明新房供需都有明显下降,所以库存增加不算明显


在2015年到今年的这一轮房地产周期里,昆明住宅库存去化周期最短的时候只有5个月左右,其余大部分时间也都维持在10个月以下,但从去年下半年起,昆明住宅库存增加较快,到今年1月时住宅库存达到932万平方米,去化周期也大幅度延长到13个月。


今年昆明楼市低迷,下半年成交量几乎腰斩,可是库存增加并没有外界想像的那么多,11月相比10个月前只是多了4.5%,说明今年新盘供应也下降较快。目前昆明新建住宅的成交量已经稳定在40万平方米以上,随着房贷和各方面政策松动,预计明年春节后成交量会有比较大的增长,可是新房供应量还会进一步下降,届时新房去化周期也会迅速缩短。


根据历史经验,如果昆明新建住宅的去化时间缩短到10个月以下,房价就会进入明显上涨周期。



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